A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um entendimento relevante sobre a convivência de garantias no Direito Imobiliário ao decidir, de forma unânime, que a presença de um fiador em contrato de locação não anula o direito do locador de exercer o penhor legal. A decisão surgiu de um conflito em Maceió, onde um shopping center, diante de uma dívida de aluguéis superior a R$ 300 mil, reteve bens móveis deixados pelo lojista no imóvel como forma de assegurar o pagamento, baseando-se no artigo 1.467 do Código Civil.

A defesa do locatário argumentou que tal medida seria ilegal, sustentando que o artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) proíbe estritamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato. Segundo essa tese, como já havia a fiança, o penhor configuraria uma dupla garantia indevida, passível inclusive de sanções criminais. Embora o juízo de primeira instância tenha concordado com o inquilino, entendendo que o penhor legal só deveria ser usado na ausência de outras proteções, o Tribunal de Justiça de Alagoas (TJAL) reverteu a sentença, diferenciando o que é ajustado entre as partes do que é imposto pela legislação.

Ao analisar o recurso especial, o STJ ratificou a visão do tribunal estadual. O colegiado esclareceu que a vedação contida na Lei do Inquilinato refere-se exclusivamente às garantias contratuais — aquelas que o locador exige do inquilino no momento da assinatura. Já o penhor legal é um instituto distinto, derivado diretamente da lei e voltado à autotutela do credor em situações de inadimplência. Assim, por possuírem naturezas e finalidades diferentes, a fiança e o penhor legal podem coexistir sem que isso represente uma violação à boa-fé ou ao sentido da norma que impede o abuso de garantias no ato da contratação.

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